미국 주택금융의 특징 한국과 다른점

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미국 주택금융의 특징

 

제가 이전글에서 주택담보대출 주체는 미국은 "대물", 한국은 "대인"
이라고 주장한 부분이 이해가 되지 않는 극소수의 분들을 위해서. 작성한 글입니다.

 

미국의 주택금융이 한국과 다른 관계로 한국에서는 조금 이해하기 어려운 일이 벌어지고 있는데
대표적인 것이 주택가격이 크게 하락한 서부벨트를 중심으로 일어나고 있는
Walk away 라는 신종 모럴헤저드입니다.

 

워커웨이란 말 그대로 집에서 걸어나가버리는 것인데 주택이 비쌀때 주택을 주택금융을 통하여
구입한 사람들이 집값이 내려가자 원리금을 상환하는 대신에 그냥 은행에 집을
차압하도록 방치하고 집을 나가버리는 것을 말합니다.

 

물론 상환능력이 전혀 없어서 그렇다고 한다면 모럴헤저드가 아니라 사회문제에 지나지 않을
것이나, 실제로는 상환능력이 버젓이 있는데도 그렇게 하지 않는데 문제가 있는 것입니다.

그런데 한국에서는 이런 일은 일어나기 어렵습니다.

왜냐하면 주택담보대출을 상환하지 않으면 신불자가 되기도 하겠거니와
그전에 주택 이외의 다른 자산이 있을 경우 그것마저 차압당하기 때문입니다.

주택을 담보로 자금을 차입한 후 상환의무를 다하지 않을 경우
다른 재산에 대해서도 은행들이 차압할 수 있는 권리를 recourse라고 하는데
미국의 경우에는 모지기채권의 태반이 이 recourse가 붙어 있지 않습니다.

이 경우 주택을 담보로 자금을 차입하고 상환의무를 방기할 경우
은행들로서는 당초에 담보가 된 주택을 처분하는 것 외에는 달리 변제받을 길이 없습니다.

미 은행들의 손실에는 이와 같은 Walk Away에 의한 부분이 상당부분 차지합니다.

사람들이 빌린 돈을 갚지 않고 나가버리는 야만적인 행위가 이루어지는 이유에는
이와 같은 법률상의 원인도 있으나 가장 큰 원인은 경제적으로 그렇게 하도록
금융기관들이 조장한 측면에 있습니다.

 

통상 주택의 현재가격에서 차입금을 제외한 부분이 주택소유자가 실제로 소유하는 부분입니다.
집값이 내려가면 집값보다 변제해야 할 차입금이 더 커지는 사태가 발생하는데 이것을
Negative quity라 합니다.
통상 20% 정도의 다운페이를 하게 되면 집값이 20% 하락하기까지는 Negative quity가 되지 않습니다.

그러나 현재 문제가 되고 있는 것들은 대부분 다운페이를 하나도 받지 않았기 때문에
조금만 집값이 하락하면 그냥 Negative quity 상태가 되며 그렇게 되면 recourse가 없는 것을
구실삼아 그냥 채무를 방기해 버리는 것입니다.

다운페이먼트라는 것은 일종의 콜옵션입니다.
원가의 20%를 지급하고 주택을 구입했는데 주택가격이 50% 상승하면 주택을 처분함으로써
투자원금의 2.5배에 달하는 차익을 얻습니다.

한편 recourse가 없는 loan의 경우 주택가격이 처음 지불한 다운페이먼트 이상 하락하면
그냥 소유권을 포기해 버림으로써 끝나게 됩니다.

 

미국의 금융기관들이 벌인 작태는 콜옵션을 꽁짜로 나눠준 것에 다름 아니며 지금의 상황은
말하자면 자업자득인 셈입니다.